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“鬼城论”已破产 三类鬼城会复活(名单)鄂尔多斯將复活?

[鄂尔多斯投资导读]“鬼城论”已破产 三类鬼城会复活(名单)鄂尔多斯將复活?

在郑东新区“复活”的同时,其他一些“鬼城”也慢慢有复苏迹象。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为,城市的发展是有一定规律的,有自发的过程,也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体,尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动,城市才有活力,城市规模才会不断扩大。宜居宜业是城市发展的动力。

在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来,新区建设起来,也不能立刻住人,配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件,都需要时间。郑东新区的今天,恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

如何给鬼城纠偏?

有观点指出,“空城”、“鬼城”的出现,反映了当前城镇化流于房地产化的倾向,城镇化的核心是人的城镇化,目前的做法方向偏了。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,对城市的定位,不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说,短期内一定数量的空置,是为城市建设做出的提前量,这一类算不上“鬼城”。

他认为,确实有一些地方,违背了经济规律,本来应该容纳10万人,结果造出了容纳100万人的规模,这就是名副其实的“鬼城”了。

对于如何给“鬼城”纠偏,上海易居研究院研究员严跃进认为,首先,要给房地产去“功利”,既要防范“GDP第一”的政绩观的出现,也要防范地方政府借机大肆卖地的行为;其次,要有一个新常态的意识,比如要从“造城”转变到提供宜居生活空间的思路上;最后,需要有务实的精神,比如在城产融合过程中,通过落户政策、社会福利保障制度等,引导人口流入此类新城。

此外,严跃进认为,培育新市民任重道远。举例来说,部分进城农民的文化素质和技能都不高,对于此类新城的居住也缺乏较好的市场需求。通过提高此类群体的素质,提高此类群体的收入等,能够加快此类新城居住社区的气氛形成。

鬼城如何复活?

据《投资时报》报道,“鬼城”的出现与我国城市过去五年来的扩城有关。国土资源部2013年的一项调查显示,全国391个城市的新区规划,人均城市建设用地197平方米,已建成区人均城市建设用地达到161平方米,远远超过人均100平方米的国家标准。

去年4月21日,据国家发改委城市和小城镇改革发展中心调查显示,90%的中国地级市正在规划新城新区,部分城市新城总面积已达建成区的七、八倍,“空城”、“睡城”、“死城”等现象频现。

牛凤瑞表示,“鬼城”往往是指二三线城市的新区。

究竟什么样的“鬼城”会率先改变面貌?牛凤瑞给出了一个公式:鬼城改变面貌的时间,等于其依附的主城区的发展势头,除以主城区与鬼城的距离。换句话说,主城区发展势头越强劲,依附于主城区越近的“鬼城”,越容易“摘帽”。

严跃进分析,鬼城能否复活,要看几类“鬼城”出现的原因和要素供给能否跟进。

第一类是土地资源供给规模大的城市,此类城市出现“鬼城”,在于资源供给过度,忽视了市场需求。此类城市“鬼城”阴影的消失可以做到,关键在于控制土地出让规模。

第二类是资金供给规模大的城市,比如一些滨海城市“忽悠”外地购房者买房,结果产生了大量空置房。

第三类是城市重心转移背景下的城市,比如郑东新区就逐渐承担了老城区人口的转移,此类新城未来出现繁荣,是必然的。

那么,具体哪些鬼城正在“复活”,或者已经“复活”?开发商和个人购房者能否抓住机遇“拣漏”?《每日经济新闻》将制作《“鬼城”“复活”白皮书》,供投资者参考。

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